Ακίνητα: Πώς φορολογούνται επικαρπία και ψιλή κυριότητα - Παραδείγματα

Το τοπίο για τη φορολόγηση της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας στις μεταβιβάσεις ακινήτων ξεκαθαρίζει με νέα εγκύκλιο η ΑΑΔΕ με την οποία παρέχει διευκρινίσεις για το τρόπο υπολογισμού της αξίας των εμπράγματων δικαιωμάτων, το χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης και τον υπόχρεο για τη καταβολή του φόρου.

Σύμφωνα με την εγκύκλιο, η αξία της επικαρπίας για φορολογικούς σκοπούς καθορίζεται κυρίως από την ηλικία του επικαρπωτή. Όσο νεότερος είναι ο δικαιούχος, τόσο μεγαλύτερο ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας θεωρείται ότι αντιπροσωπεύει η επικαρπία. Για παράδειγμα αν ο επικαρπωτής είναι έως 20 ετών, η αξία της επικαρπίας υπολογίζεται στο 80% της πλήρους κυριότητας, ενώ αν είναι άνω των 80 ετών περιορίζεται στο 10%. Στις περιπτώσεις επικαρπίας ορισμένου χρόνου, η αξία της υπολογίζεται σε εικοστά της πλήρους κυριότητας, δηλαδή στο 1/20 της αξίας για κάθε έτος διάρκειας. Το μέρος του έτους υπολογίζεται ως ακέραιο έτος, ενώ η αξία της επικαρπίας αυτής δεν μπορεί να είναι ανώτερη από τα 8/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας.

Παράδειγμα

Εάν o A δωρίσει στον Β την επικαρπία ενός ακινήτου αξίας πλήρους κυριότητας 100.000 ευρώ:

- για 5 έτη, ο επικαρπωτής Β θα φορολογηθεί για 5/20 και η αξία της επικαρπίας ανέρχεται σε (100.000 Χ 5/20=) 25.000 ευρώ,

- για 3 μήνες, ο επικαρπωτής Β θα φορολογηθεί για 1/20 (το μέρος του έτους υπολογίζεται ως ακέραιο έτος) και η αξία της επικαρπίας ανέρχεται σε (100.000 Χ1/20=) 5.000 ευρώ.

Σε διαδοχική (ισόβια) επικαρπία κάθε δικαιούχος αυτής υπόκειται σε φόρο κατά τον χρόνο που η επικαρπία περιέρχεται σε αυτόν, με βάση την ηλικία του κατά τον χρόνο αυτόν.

Παράδειγμα

Ο Α στη διαθήκη του ορίζει να περιέλθει η επικαρπία στην αδελφή του B και μετά τον θάνατό της να περιέλθει στον γιο της Γ. H Β είναι 58 ετών κατά τον χρόνο θανάτου του Α, οπότε θα υπαχθεί σε φόρο για 4/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας. Ο Γ θα υπαχθεί σε φόρο κατά τον χρόνο θανάτου της Β -οπότε και θα του περιέλθει η επικαρπία- με βάση την ηλικία του κατά τον χρόνο αυτόν και την συγγενική του σχέση με τον αρχικό διαθέτη Α.

Στις κληρονομιές ο φόρος μπορεί να αναβληθεί έως τη συνένωση της ψιλής κυριότητας με την επικαρπία, δηλαδή συνήθως έως τον θάνατο του επικαρπωτή. Ωστόσο, ο ψιλός κύριος έχει τη δυνατότητα να ζητήσει την άμεση φορολόγηση, καταβάλλοντας φόρο μόνο για το μέρος της αξίας που αντιστοιχεί στην ψιλή κυριότητα. Η συνένωση της επικαρπίας με την ψιλή κυριότητα σε πολλές περιπτώσεις επέρχεται αυτοδίκαια, χωρίς νέα φορολογική επιβάρυνση, όταν για παράδειγμα ο επικαρπωτής αποβιώσει και ο ψιλός κύριος είχε ήδη φορολογηθεί για το δικαίωμά του.

Παράδειγμα

Πλήρης κύριος ακινήτου μεταβίβασε με γονική παροχή το έτος 1994 την ψιλή κυριότητα στο τέκνο του, για την οποία ζητήθηκε η άμεση φορολόγηση, και παρακράτησε την επικαρπία μέχρι τον θάνατό του το έτος 2022. Με τον θάνατο του επικαρπωτή επέρχεται αυτοδίκαιη συνένωση της ψιλής κυριότητας με την επικαρπία και ο δικαιούχος της πλήρους κυριότητας (το τέκνο) δεν υπέχει καμία φορολογική υποχρέωση.

Σε περίπτωση σύστασης επικαρπίας για ορισμένο χρόνο με τη συμπλήρωση του χρόνου διάρκειας η επικαρπία αποσβήνεται λόγω αυτοδίκαιης συνένωσης στην ψιλή κυριότητα και ο ψιλός κύριος δεν έχει καμία φορολογική υποχρέωση. Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση πρόωρης λήξης της επικαρπίας ορισμένου χρόνου λόγω θανάτου του επικαρπωτή.

Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις όπου η συνένωση δημιουργεί φορολογική υποχρέωση, όπως όταν ο αρχικός διαχωρισμός κυριότητας έγινε με αγορά.

Παραδείγματα

- Δωρεά επικαρπίας ακινήτου για πέντε χρόνια από τον Α (πλήρη κύριο) στον Β και πάροδος των πέντε ετών. Η επικαρπία επανέρχεται στον Α, ο οποίος γίνεται και πάλι πλήρης κύριος χωρίς υποχρέωση υποβολής δήλωσης και καταβολής φόρου.

- Δωρεά επικαρπίας ακινήτου για πέντε χρόνια από τον Α (πλήρη κύριο) στον Β και θάνατος του επικαρπωτή ορισμένου χρόνου Β πριν την πάροδο των πέντε ετών. Η επικαρπία επανέρχεται και συνενώνεται στο πρόσωπο του Α αυτοδίκαια χωρίς υποχρέωση υποβολής δήλωσης και καταβολής φόρου.